房地产市场再念“紧箍咒” 长效机制“小试牛刀”

　　近期，楼市又火起来了，而不少城市房价或地价出现明显的上升，针对这些城市，住建部果断出手，近两个月对10个城市做出预警提示。这一预警机制被市场认为是稳妥实施房地产长效机制方案的一部分，今年以来，稳妥实施长效机制方案被多次提及，而住建部全国房地产市场监测系统精准有效地对市场进行监测，并依托此系统做出预警提示。这一体系无疑成为楼市“紧箍咒”，防止市场过热，同时这一体系将常态化运行，有效地保证了市场的平稳。预警提示之后带来的是启动调控，随之而来的是市场的悄然改变，房贷利率便闻风而动，近期多个城市的房贷利率出现上调的趋势。

　　在以往的楼市调控中，监管部门曾有过对房价、地价上涨过快城市进行预警的做法，但其性质更多属于政府部门之间的“定向指导”。

　　“房价涨幅过快——监管部门预警——启动调控措施——市场恢复稳定”，种种迹象表明，这种以房价预警机制为核心的作用链条，未来有望成为楼市调控中的常规动作。

　　5月18日，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。由此，最近两个月来，住建部已连续对10个城市进行预警。

　　综合各方信息来看，这种预警并非孤立事件。按照官方口径，对异动的城市实施预警，是“按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求”。也就是说，长效机制方案已经开始落地实施。

　　2019年以来，房地产调控政策的顶层设计取得了阶段性进展，具体表现为，长效机制已经由“建立和完善”，变为“稳妥实施”。预警机制的实施，就是其中一项尝试。目前来看，尽管这一机制仍在试点阶段，但未来将发挥越来越重要的作用。

　　从“完善”到“实施”

　　在以往的楼市调控中，监管部门曾有过对房价、地价上涨过快城市进行预警的做法，但其性质更多属于政府部门之间的“定向指导”。直到今年4月，住建部才首次按照“月度分析、季度评价、年度考核”的要求，对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。

　　根据官方的口径，这种要求是按照“稳妥实施房地产长效机制方案”所确定的。换句话说，长效机制方案已经落地实施，预警机制的建立就是方案的一部分。

　　这种变化既显得突然，又在意料之中。

　　多年来，有关长效机制的表述见诸各类官方文件中。为了给楼市建立一套科学、长效的顶层设计方案，监管部门一直在推进房地产长效机制的设计。但由于方案内容庞杂，涉及机构众多，业界一直认为，方案完全成型需要长期的过程，难以在短期内落地。

　　进入2019年，细心的研究者发现，在官方表述中，有关长效机制的措辞，已经从“建立和完善”，悄然变为“稳妥实施”：

　　3月12日，住建部部长王蒙徽在全国两会“部长通道”上表示，“今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案”，保持政策连续性和稳定性，防止大起大落。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，在对长效机制的表述中，首次出现“稳妥实施”的说法，说明在长效机制包含的诸多内容中，至少有部分内容已经成型，并达到付诸实施的条件。从官方表态来看，目前这些措施正以试点的形式先行实施。

　　其中，全国房地产市场监测系统，即被认为是长效机制的一部分。住建部在最近两个月对10个城市实施的预警，正是依托这一监测系统而做出的。

　　预警系统将常态运行

　　住建部做出的此次预警，堪称“精准打击”。根据国家统计局的数据，今年4月，大连新建商品住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨13.2%。南宁新房价格环比上涨0.9%，同比上涨11.5%。苏州、佛山不在70大中城市的统计范围，但从民间机构的数据来看，房价和地价均有明显上涨。

　　据了解，住建部发布城市预警所依赖的全国房地产市场监测系统，是以大数据技术为基础，并在长期的应用中不断完善的。由于住建部有不少基础数据，也曾有过城市预警的做法，因此这一系统的完善和应用都相对顺利。