重庆发布多起涉商品房买卖“霸王条款”案例

　　为引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解法律规定，明确行为准则，12月7日，重庆市第一中级人民法院联合辖区两级法院，针对近4年来“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，依法保护购房者合法权益，有序推进房地产市场健康发展。

　　近年来，商品房买卖合同纠纷数量持续攀升，纠纷类型也愈加多样化。2020年至今，重庆一中法院辖区两级法院共受理商品房预(销)售合同纠纷17366件，审结16382件，其中，重庆一中法院受理2431件，审结2388件。

　　经统计分析，此类纠纷中，房屋开发商利用自身优势地位，在商品房买卖合同及补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的“霸王条款”，企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜，严重侵害购房者的合法权益。

　　一梯一户宣传引发争议

　　在一起案例中，张某与某公司签订的商品房买卖合同引发争议。合同约定购房者购买的房屋为“一梯一户、电梯入户”，但在实际交付时未能实现。开发商以补充协议为由主张变更宣传内容，并起诉购房者支付违约金。法院在二审中认定，补充协议不能排除宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺，作为双方约定内容，判决开发商支付违约金10,000元。

　　法官释法指出，开发企业通过格式条款排除广告宣传内容，且未进行特别提示和说明，该条款不成为合同内容。此外，补充协议中关于非格式条款的约定，被认定为免除或减轻开发商责任，因此判定为无效。

　　房屋面积“缩水”引发纠纷

　　另一起案例涉及林某与某公司的商品房买卖合同。合同约定房屋建筑面积为135.04㎡，但实际测算结果为132.48㎡。合同中约定多退少补，但补充协议却约定双方不承担责任。法院认为，补充协议的该部分约定限制了购房者的主要权利，不能约束购房者，开发商需退还购房款36783元。

　　法官释法指出，《合同法》规定对格式条款的理解有争议时应按照通常理解予以解释，且格式条款和非格式条款不一致时应采用非格式条款。对于合同中规定的“多退少补”的原则，法院认为购房者有权主张退还差价。

　　此次发布的典型案例还包括违约金约定的效力认定、修改合同条款后的效力认定、按揭贷款未办理成功的法律责任认定、履行期限“大幅缩短”的效力认定等方面的内容，这些典型案例通过以案释法的方式，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，依法保护购房者合法权益，有序推进房地产市场健康发展。